●从长期看，还需通过增加住房持有环节税收、制定住房中长期发展规划等手段稳定楼市

政策托市，地方政府力挺，2009年我国房地产市场创出惊人“奇迹”

2009年，从年初的一片萧条，到3、4月份的“小阳春”，再到下半年的量价齐涨和年底一反常态的爆发式“冲量”，在应对国际金融危机冲击的这一年，我国房地产市场创出惊人“奇迹”。

2009年1—11月，全国新建商品住房成交6.9亿平方米，同比增长54.4%，对比楼市最火爆的2007年，同期销售额还增长了25.4%。全国完成房地产开发投资3.1万亿元，同比增长17.8%。

“去年初，中央提出‘保八’的目标时，很多人不敢相信。但到4月份以后人们开始相信了。一个很重要的原因就是当时房地产出现了出人意料的快速增长。”近日在焦点房地产网举办的“中国地产新视角高峰论坛”上，国家信息中心专家委员会委员高辉清说，“在信心低迷的时候，居然这么多人买房子，房价增长这么快，应该说是一个奇迹。”

尽管当时房地产业并未如许多人猜测的进入中央出台的十大产业振兴规划，但中央和各地出台的一系列支持购房、减免企业负担的政策，对房地产业形成了实质性的利好。“房地产市场是给一点阳光就灿烂，实际上它的表现比其他任何市场都好。”高辉清说，“政策这只‘有形的手’，特别是地方政府的力挺，激发了需求，是房地产能够创造奇迹的首要原因。”

去年适度宽松的货币和信贷政策，加之其他行业本该流入实体经济的资金也进入房地产市场，被普遍认为是市场快速发展的又一重要支撑力。

去年前11月，房地产开发企业资金来源4.8万亿元，同比增长44.2%。其中，国内贷款8994亿元，增长40.2%。宽松的资金面不仅支持企业渡过难关，也支持购房需求特别是投资型和投机型购房需求进入市场，助推了量价齐涨。

与市场“奇迹”相伴的，一线城市供需逐渐紧张，地价、房价快速上涨，捂盘惜售、囤房囤地、假按揭等违反市场秩序的行为再次上演，投机行为增加，市场泡沫开始出现。这些问题导致人民群众不满，金融机构也开始更谨慎地审视房地产泡沫可能导致的金融风险。

一些开发商囤房囤地，人为造成短期供应不足

“如果说去年3、4月份房价探底回升是市场回暖的表现，去年下半年一线城市房价加速上涨，主要原因已经转为日益紧张的供求关系，特别是商品房有效供给不足。”中国房地产协会秘书长朱中一告诉记者。

需求方面，去年全年房地产销售面积同比大幅增长，一线城市更是异常火爆，排队买房、排号等现象再次出现。随着市场回暖，大量投资、投机性购房需求入市。去年前11月商品房成交增长54%。供应方面，同期商品住房竣工面积、施工面积和新开工面积增幅分别比成交情况低26.2、38.4和41.5个百分点。另据住房和城乡建设部40个重点城市监测数据，2009年40个城市新建商品住房上市面积比2008年减少17.2%，可供销售面积比2008年减少26%。部分热点城市投资投机需求旺盛，一些开发商囤房囤地、捂盘惜售，人为造成市场短期供应不足。加上不时出现“地王”，又进一步加大了房价上涨的市场预期。

日前出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，把“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”放在第一位。提出要加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。此后，有关部门陆续出台多项旨在稳定楼市的政策。如二手房营业税免征时限由2年恢复为5年，购买土地首付必须达到五成等。

政策密集出台，稳定房价初见成效

“政策的具体实施效果取决于执行情况，这还需要一段时间来观察。”朱中一说，“但抑制投机也好，增加供应也好，都释放出中央和地方政府下决心稳定房价的信号。目前来看，最重要的意义不是在短期内通过政策手段打压房价，而是稳定购房者的预期，进而稳定供求关系，稳定房价。”

近期密集出台的政策，已经开始让很多购房者逐渐走出恐慌情绪，持观望态度。元旦假期后，北京、上海、广州、南京、长沙等地都出现了供应量、成交量双双明显下降的情况，与去年底相比更是“两重天”。除了传统的淡季因素外，一系列新政开始实施而引发的观望情绪是成交低迷的主要原因。

各地业内人士分析认为，今年各地市场供应都将稳中有增，购房者的预期稳定，为市场供应增加提供了时间。在政策能够稳住预期的基础上，如果执行有力，效果会比较明显。

从长期看，要稳定房地产市场，还需要通过完善土地招拍挂制度、增加住房持有环节税收、制定住房中长期发展规划等手段。朱中一说：“房价并非不可能下降。在市场供求平衡，保障性住房覆盖面扩大，土地招拍挂制度不断完善的情况下，房地产市场会逐渐回归理性。现在房价过高的城市，会出现合理的调整。”